第一章  总则

第一条 为加强本市行政区域内的个人住房公积金贷款管理，规范个人住房公积金贷款行为，维护借贷双方的合法权益，根据《住房公积金管理条例》（国务院令第350号）、《济南市住房公积金管理办法》（济南市人民政府令第244号）等规定，制定本操作规范。

    第二条 本操作规范所称个人住房公积金贷款是指按照《住房公积金管理条例》规定，按时足额缴存住房公积金的职工在购买普通自住住房时，以其所购住房或济南住房公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押，申请以住房公积金为资金来源的住房贷款。

 第三条  济南住房公积金中心（以下简称公积金中心）负责本市行政区域内的个人住房公积金贷款管理及指导协调工作。经济南市住房公积金管理委员会批准，公积金中心委托符合办理公积金业务的商业银行（以下简称受委托银行）办理住房公积金贷款、结算和偿还等有关业务。公积金中心同受委托银行签订个人住房公积金贷款委托合同，明确各自的权利、义务、责任。

    第二章  贷款申请

第四条 申请住房公积金贷款的借款人应同时具备下列条件：

（一）具有完全民事行为能力的自然人，有稳定的经济收入和贷款偿还能力，个人信用状况良好；

（二）借款人及所在单位已建立住房公积金制度，至贷款时已连续足额缴存住房公积金不低于规定的时间，未发生或者已全部还清住房公积金贷款；

    （三）具有合法的购房合同或协议，借款人应是购房合同约定的产权人，所购住房为本市行政区域内的新建自住住房、再交易自住住房（存量房）、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房及建造、翻建、大修的普通自住住房等；

（四）已交付的所购住房首付款不低于规定的比例；

（五）同意且能够以所购住房或公积金中心认可的其他房产作抵押，或以动产、权利作质押，购买新建自住住房贷款的应由所购房屋售房单位提供阶段性贷款担保；

（六）符合国家政策和上级部门规定的其他条件。

第五条  住房公积金贷款应提供的材料

   （一）购买新建自住住房申请住房公积金贷款应提供的材料

1.应由房地产开发企业提供的材料

申请办理住房公积金贷款的新建自住住房楼盘，应是经公积金中心审查、审批，符合住房公积金贷款条件的按揭楼盘。                                       

（1）房地产开发企业为其按揭楼盘申请办理公积金贷款业务的书面材料；

（2）房地产开发企业营业执照；

（3）房地产开发企业房地产开发资质等级证书；

（4）按揭楼盘的《商品房预售许可证》。

2.应由受委托银行提供的材料

（1）经办银行为按揭楼盘申请办理住房公积金贷款业务的书面材料；

（2）该银行与房地产开发企业签订的关于该项目楼盘的按揭协议；

（3）经办银行上级行审贷委员会对该项目按揭协议的批复。

3.应由借款人提供的住房公积金贷款材料

（1）《济南住房公积金贷款申请审批表》；

（2）住房公积金贷款谈话笔录；

    （3）借款人及共同借款人住房公积金缴存明细（凡在公积金中心本部缴存公积金的职工不需提供，在分中心缴存和异地缴存公积金的职工需提供）；

（4）借款人及参贷人居民身份证、户口簿和共同还款承诺书、同意抵押承诺书、担保书；

（5）婚姻状况证明；

（6）商品房购房合同；

（7）借款人已交付不低于规定比例购房款的有效凭据；

（8）家庭房产查询证明；

 （9）个人资信证明（在分中心缴存公积金和异地缴存公积金的职工需提供）；

（10）中国人民银行征信系统个人信用报告;

（11）公积金中心要求借款人提供的其他证明材料。

   （二）购买再交易自住住房（存量房）申请住房公积金贷款应提供的材料

1.借款人除应向受委托银行提供购买新建自住住房规定的材料以外，还应提供卖方身份证、未办理过户的交易房产的房产证。

2.按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易的再交易自住住房（存量房）贷款，应提供《济南市存量房买卖协议》和《济南市存量房交易资金托管协议》原件及存入《济南市存量房交易资金托管协议》约定银行账户的首付款证明。

（三）购买经济适用住房、单位集资建房申请住房公积金贷款应提供的材料

经济适用住房、集资建房单位及借款人除应提供新建自住住房规定的有关材料外，还应提供以下资料一份：

1.发展和改革委员会出具的经济适用住房、集资建房立项批复；

2.市、区（县）人民政府经济适用住房主管部门准予购房的核准通知或房产管理部门出具的《职工集资建房审查合格证明书》。

（四）棚户区改造回迁安置住房申请住房公积金贷款应提供的材料

    由建设单位承建的棚户区改造项目按照新建自住住房政策办理项目准入后，回迁职工除提供“回迁安置协议”代替购房合同和首付款收据外，还应提供购买新建自住住房规定的其他材料。

(五)建造、翻建、大修的普通自住住房申请住房公积金贷款应提供的材料

借款人除应提供购买新建自住住房规定的材料（除商品房购房合同及首付款凭据）以外，还应提供以下材料：

1.县级（含）以上自然资源和规划局核发的《国有土地使用证》或《不动产权证书》、《建设工程规划许可证》；

2.专业工程预算机构出具的工程预算报告原件；

3.借款人已支付不低于规定比例建房款有效凭据。

    第三章  贷款额度、期限、利率、还款方式

第六条  个人住房公积金贷款额度按照借款人的申请额和限额标准计算确定，在执行国家差别化信贷政策时按相关规定办理。住房公积金贷款额度的审批，应同时符合下列限额标准：

（一）住房公积金贷款额度不高于住房公积金管理委员会批准的最高贷款限额；

（二）住房公积金贷款额度不高于所购房产总价款规定的比例；

（三）住房公积金贷款额度不高于按以下两个公式计算的最高限额。

公式一：住房公积金贷款额度=（借款人住房公积金账户余额+共同借款人住房公积金账户余额）×15;

公式二：住房公积金贷额度=借款人可贷额度+共同借款人可贷额度

借款人或共同借款人公积金可贷额度=本人公积金月缴存基数（最近6个月正常缴存平均数）×12个月×贷款年限×60%×本人连续缴存时间系数

借款人及共同借款人公积金缴存账户必须为连续足额

缴存6个月以上的正常缴存账户，缴存时间系数如下：

缴存时间                 缴存时间系数

半年≤缴存时间≤1年                0.3

1年＜缴存时间≤3年                 0.4

3年＜缴存时间≤5年                 0.6

5年＜缴存时间≤7年                 0.8

缴存时间＞7年                      1

借款人单身或配偶未缴纳住房公积金的，可增加一名愿作为共同借款人、并正常缴纳住房公积金的职工住房公积金合并计算，按两人缴存公积金的家庭计算可贷款额度。共同借款人除承担偿还住房公积金贷款的连带责任外，与借款人同样执行住房公积金贷款政策。

借款人及共同借款人可按上面两种公式分别试算，按最高额确定可贷款额度。每一笔贷款的借款人和共同借款人只能选择同一种计算公式。

借款人家庭按以上两种计算公式计算的可贷款额度不足10万元的，可贷款额度按10万元确定。

借款人申请的住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，可向办理住房公积金贷款的商业银行申请组合贷款。

借款人申请住房公积金贷款时，本人及共同借款人尚有商业贷款余额的，应将其未还清的商业贷款余额及本次申请的组合贷款中的商业贷款额和本次申请的住房公积金贷款额度合并计算其贷款偿债能力。

第七条  住房公积金贷款期限最长为30年，最长不超过按主借款人法定退休年龄延长5年计算。如果借款人申请的贷款期限超过规定年限不足12个月的按整年计算。

再交易自住住房（存量房）房龄与贷款期限之和不超过50年。

组合贷款的商业贷款期限应与公积金贷款期限一致。

第八条  个人住房公积金贷款利率按中国人民银行规定执行，并随中国人民银行利率调整而调整。在执行国家差别化信贷政策时，按差别化贷款利率执行。

    第九条  借款期限在一年以内(含一年)的,采用到期一次性还本付息法;借款期限一年以上的，采用等额本息还款法或等额本金还款法。

    第四章  贷款的受理、审批与发放

第十条 借款申请人向受委托银行提交住房公积金贷款申请材料。

受委托银行住房公积金贷款业务经办人员当面受理借款人的申请并填写《个人住房公积金贷款客户谈话笔录》，同时对借款人的购房行为和所提供的贷款材料进行认真调查、核实，确保购房行为真实、证件齐全有效、材料真实合法，并在所有贷款材料复印件上加盖“与原件核对一致”印章并签名,然后将贷款信息录入住房公积金信息管理系统，并将纸质资料扫描形成影像资料。经办人员及部门负责人分别在纸质资料和审批系统中签署意见、签名盖章并注明受理时间后，将审批通过的公积金贷款电子信息和影像资料上传至公积金中心。

第十一条 公积金中心初审人员对受委托银行上传的公积金贷款电子信息和影像资料进行审查、核对。符合条件的，在住房公积金信息管理系统上签署初审通过的意见，不符合条件的退回受委托银行，同时说明退贷理由。公积金中心初审通过的，由复审人员审批确认。受委托银行在贷款系统中收到公积金中心贷款审批通过的信息后，及时办理房产（预）抵押登记手续，待房产（预）抵押登记完毕后，打印《委托放款通知书》、借款借据，并及时在贷款系统中请领资金。

第十二条  贷款经办银行通知借款人、共同借款人或担保人签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》、借款借据并发放住房公积金贷款。

第十三条 住房公积金贷款应提供有效的贷款担保，担保方式可按以下几种方式办理:

（一）以期房作抵押办理预抵押登记手续的，由开发企业或集资建房单位提供阶段性担保。在开发企业协助借款人办理完所购房产的预抵押登记手续后，即可发放住房公积金贷款，待办理《不动产权证书》后，同时办理转抵押登记手续。阶段性担保期限自借款合同签订之日起至抵押物抵押登记完成之日止。

（二）以所购现房或其他房产作抵押担保的，由受委托银行和借款人持《济南市个人住房公积金贷款借款合同》、《不动产权证书》等材料办理抵押登记手续。取得《不动产登记证明》后，将抵押登记信息录入住房公积金信息管理系统，《不动产登记证明》原件由受委托银行保存。

（三）以质押物作担保的，出质人（借款人）与受委托银行签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》，质押证券原件由受委托银行收押，并妥善保存。

（四）由集资建房单位提供保证担保的，由具有担保资格的法人单位与公积金中心签订《保证担保合同》，作为偿还贷款的连带责任保证人，履行代为清偿债务的保证责任。

（五）下列情况之一的，借款人应提供一名具有本市常住户口、在本市有稳定工作和收入的在职职工作为担保人或共同借款人：

1.借款人户籍不在本市属于省内异地缴存公积金在济南购房贷款的；

2.借款人信用不良的；

3.公积金中心认为应提供担保人的。

借款人、担保人之间不能相互担保。

住房公积金贷款的保证责任范围包括住房公积金贷款本金、利息、罚息和实现债权的费用。担保人的保证责任自借款人签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》之日起至住房公积金贷款债务全部清偿时止。

    第十四条 贷款发放

（一）购买新建自住住房、经济适用住房、单位集资建房、棚户区改造回迁安置住房等的住房公积金贷款，受委托银行根据公积金中心出具的《委托放款通知书》与借款人办理贷款发放手续，并将委托贷款资金划入售房或集资建房单位在银行开设的账户，不能直接划入借款人账户或者支付现金给借款人。

（二）购买再交易自住住房（存量房）公积金贷款的发放

     1.按照《济南市存量房网上交易和资金监管暂行办法》进行交易办理的公积金贷款，经公积金中心审批同意后，将贷款资金划拨到借款人办理贷款的受委托银行，由受委托银行按规定将贷款资金存入托管机构的存量房交易结算资金专用账户。

     2.未实行资金监管的再交易自住住房（存量房）公积金贷款，经公积金中心审批同意后，卖卖双方办理所购房产过户登记，再由受委托银行协助借款人办理所购房产的抵押登记手续，公积金中心对已办理的房产《不动产登记证明》信息进行确认后，受委托银行在贷款系统中办理资金请领手续，将贷款资金划入卖房人在受委托银行开设的账户。

（三）职工建造、翻建、大修的普通自住住房公积金贷款，受委托银行根据公积金中心出具的《委托放款通知书》与借款人办理贷款发放手续，将贷款资金划入借款人在银行开设的账户。

    第五章  贷款办理时限

第十五条 每一笔住房公积金贷款的办理时限按以下规定执行

（一）受委托银行应当自收到借款人申请材料齐全之日起3个工作日内完成初审，并将符合贷款条件的贷款信息、纸质资料或影像资料上传至公积金中心审批；

（二）公积金中心应当自收到受委托银行上传的贷款信息、纸质资料或影像资料后4个工作日内完成审核、审批工作，并将准予贷款的资金划至受委托银行；

（三）准予贷款的，受委托银行应当在3个工作日内与借款申请人签订《济南市个人住房公积金贷款借款合同》、借款借据并办理贷款发放手续，同时按规定将贷款资金划至售房单位或卖房人账户。确因借款人原因导致延迟放款的，由借款人和受委托银行出具相关情况说明；

（四）再交易自住住房（存量房）公积金贷款在公积金中心审批通过并由受委托银行协助借款人将所购房屋抵押登记到位后，3个工作日内办理贷款发放手续。每一笔再交易自住住房（存量房）贷款的办理时限（含抵押登记时间）最长为3个月，未在规定时间内办理完毕的，应重新申请办理。

受委托银行、公积金中心应在规定的时间内办结贷款审批、发放手续。每一笔贷款的办理时限以住房公积金信息管理系统记录的时间为准。

    第六章   贷后管理

第十六条  贷款偿还

贷款发放后，借款人应按合同约定按时、足额偿还贷款本息。受委托银行应按《济南市个人住房公积金贷款借款合同》约定，履行按时足额收回贷款本息的职责。借款期限在一年以内（含一年）的，贷款到期一周之前，受委托银行应向借款人发送还本付息通知单。借款期限在一年以上实行按月还款的，按照还款计划及时收回贷款本息，并按规定将收回的贷款本息划入公积金中心在受委托银行开设的账户内。

第十七条  逾期催收

受委托银行对住房公积金逾期贷款的催收情况进行及时跟踪，积极防范贷款风险。

（一）各受托银行主管部门每月前五个工作日内安排专人向公积金中心信贷管理处报送有关材料如下：

1.对逾期三期以上贷款业务逐笔提供催收情况说明和催收方案；

2.对逾期贷款回收工作开展情况及典型案例进行总结分析，并形成书面材料；

3.对已经进入诉讼程序的逾期贷款，根据诉讼进展情况，及时报送法院立案通知书、民事判决书等诉讼证明材料。

（二）经办银行催收人员应于每个扣款日结束后，及时通过济南住房公积金信息管理系统统计出最新的逾期贷款数据，按照逾期期数，分档做好催收工作。

1.借款人逾期一期的，催收人员及时通过短信、电话等方式对借款人及参贷人进行提示和催收。

2.借款人连续逾期二期的，催收人员应及时通过电话、走访借款人的方式了解其逾期原因，根据具体情况采取相应催收措施，视情况向借款人、参贷人发送《公积金逾期贷款催收函》，加大逾期贷款催收力度。

3.借款人连续逾期三至六期的，经办银行催收人员应登门向借款人及参贷人员采取一切必要措施进行催收，催收人员应及时向借款人发放书面《公积金逾期贷款催收函》，或向其所在单位发送《协助催收函》。

4.确认催收无果的逾期贷款或借款人连续逾期六期以上的，经办银行催收人员必须及时收集、整理相关资料，填报《住房公积金逾期贷款诉讼申请审批表》，报公积金中心审核备案后，由贷款银行经办银行办理诉讼，或由经办银行委托其他机构办理诉讼及催收。  

第十八条 合同变更

合同变更包括借款人及参贷人基本信息、共同借款人、担保人、抵押物、借款期限、还款方式、还款账号等的变更。贷款发放6个月后，借款人方可提出变更申请。借款人可通过济南住房公积金网上办事大厅、济南公积金微信公众号在线申请办理提前部分（全部）还款、还款方式变更、还款账号变更。变更合同其他内容时，由借款人向受委托银行提出书面申请，说明变更理由并提供相关资料，受委托银行核实并出具书面意见后，报公积金中心审批。

在合同期内，除按照规定可以分次提前还款外，其他内容原则上只能变更一次。借款人有拖欠贷款本息行为的，受委托银行应要求借款人先偿还拖欠贷款本息后方可受理变更申请。贷款发放后可提前还款，提前还款金额不少于未来6个月的还款额。

    第十九条 抵押登记

    对符合办理《不动产登记证明》条件的，受委托银行和房地产开发企业要及时协助借款人办理《不动产登记证明》,以实现住房公积金贷款所抵押房产的抵押登记,控制贷款风险。受委托银行取得《不动产登记证明》后, 应妥善归档保存。

第二十条 清户撤押

借款人偿还全部贷款本息后，受委托银行向借款人出具贷款结清凭证，同时办理抵押登记、担保注销等手续。

第二十一条  违约处置

借款人违反借款合同约定时，可采用以下违约处置方式追究违约责任：

（一）提前收回部分或全部借款；

（二）逾期本金计收罚息；

（三）保证人承担连带保证责任；

（四）处置抵押物或质押物；

（五）提起诉讼。

第二十二条  档案管理

受委托银行与借款人签订合同并办理贷款发放手续后5个工作日内，须将《济南市个人住房公积金贷款借款合同》、借款借据等全部合同文本以及借款人提供的所有材料、证明文件等，按照公积金中心档案管理有关规定装订登记，及时归档，妥善保管。

    第七章  附则

第二十三条  各分中心可根据各自的实际情况制定实施细则。

第二十四条  本操作规范由公积金中心负责解释。  

第二十五条  本操作规范自2020年4月15日起施行。

                               济南住房公积金中心       

                                 2020年4月13日